Foire
aux questions
1 - L'ACHAT EN BRS
Le Bail Réel Solidaire (BRS), c'est quoi ?
Qu'elle est la différence entre BRS et PSLA ?
Le BRS et le PSLA sont deux dispositifs d’accession sociale à la propriété destinés à des foyers aux revenus modérés souhaitant devenir propriétaires.
Le PSLA est un dispositif qui permet à des ménages d’accéder à la propriété de manière progressive et sécurisée, avec ou sans apport personnel, en étant dans un premier temps locataire du logement. L’acquéreur paye un loyer, ainsi qu’une épargne, qui sera ensuite déduite du prix d’achat du logement quand il choisira de devenir pleinement propriétaire.
Le Bail Réel Solidaire dissocie la propriété du sol et du bâti. Ainsi seul le prix du logement (le bâti) est financé par l’acquéreur. Le principe est simple : vous devenez propriétaire du bâti (logement) par le biais d’un achat sur plan en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), tandis que le foncier (terrain) reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire à but non lucratif. L’acquéreur paye une faible redevance mensuelle correspondant à un droit d’usage.
Quels sont les critères pour être éligible à un logement en Bail Réel Solidaire ?
Deux conditions doivent être respectées :
• votre logement doit constituer votre résidence principale ;
• vos ressources doivent se situer en dessous d’un plafond fixé par l’État chaque année.
Quels sont les principaux avantages du BRS ?
• Un logement de qualité situé dans un secteur attractif
• Un prix abordable car réduit du prix du terrain soit 15 à 30% de moins que les prix du
marché
• Une TVA à taux réduit de 5,5% au lieu de 20%
• Frais de notaire réduits à 3% au lieu de 8%
• La possibilité d’un prêt à taux zéro et autres prêts immobiliers « aidés »
• Sur certaines communes d’une exonération partielle de la taxe foncière sur les
propriétés bâties.
- Vous permettant de poursuivre votre parcours résidentiel en vendant* à des tiers
respectant le plafond de ressources en vigueur. - Qui peut être transmis à vos héritiers ou légué.
*Dans les conditions prévues par la loi et le contrat de Bail Réel Solidaire
Quelles sont les contreparties du BRS ?
• Occuper le logement à titre de résidence principale.
• Verser une redevance mensuelle à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
• Revendre le logement à un ménage sous plafond de ressources et à un prix
encadré.
Quelle est la durée du Bail Réel Solidaire avec Breizh Coop ?
Le BRS est signé pour une durée de 99 ans. Sa durée se recharge automatiquement à sa
durée initiale pour chaque nouvel acquéreur. C’est-à-dire qu’à chaque cession, transmission ou vente, le bail est « rechargé » pour assurer la pérennité des droits qu’il confère et donc la valeur du logement.
Quelles banques financent les achats en BRS ?
Le BRS est un dispositif finançable par la plupart des banques. Selon votre secteur géographique votre conseiller aura la capacité de vous proposer un ou plusieurs partenaires financiers.
Peut-on prétendre au Prêt à Taux Zéro (PTZ) et au Prêt Action Logement dans le cadre d’un achat en BRS ?
L’acquéreur peut bénéficier à la fois du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et du Prêt Action
Logement, sous certaines conditions.
Pour bénéficier du Prêt Action Logement, vous devez être salarié d’une entreprise du
secteur privé (de 10 salariés ou plus), respecter les plafonds de ressources, et acheter votre résidence principale.
Le Prêt à Taux Zéro est réservé au primo accédant sous conditions de ressources et de résidence principale.
Peut-on hypothéquer son logement acquis en BRS ?
2 - VIVRE DANS UN LOGEMENT ACQUIS EN BRS
Pour quelles raisons faut-il verser une redevance mensuelle à l’OFS ?
Afin de développer l’offre de logement accessibles dans des secteurs attractifs où les
prix sont élevés, le Bail Réel Solidaire dissocie la propriété du foncier et du bâti. Ainsi
seul le prix du logement (le bâti) est financé par l’acquéreur.
La redevance permet de financer le portage financier du terrain mais aussi les frais liés à la sécurisation des acquéreurs et les frais de gestion de l’OFS.
Comment évolue la redevance foncière dans le temps ?
La redevance est indexée sur l’indice de révision des loyers (IRL), qui est un indicateur annuel reflétant l’évolution de l’inflation.
A partir de l’entrée dans le logement, la redevance est mise à jour chaque année en tenant compte de cette indexation.
Peut-on réaliser des travaux d’aménagement ?
Le BRS confère à son détenteur tous les droits du propriétaire. Ainsi, les travaux d’aménagement sont possibles dans la limite des règles fixées par le règlement de chaque copropriété, tant qu’ils ne détériorent pas l’état du logement. Les travaux valorisables à la revente doivent être justifiés par des factures.
Qui participe aux assemblées générales de la copropriété ?
En tant que détenteur des droits de propriété sur le bien, vous êtes invité à participer aux assemblées générales et prenez part aux décisions concernant la copropriété. L’OFS est également convoqué aux assemblées générales mais il n’a pas de droit de vote sur l’essentiel des décisions et ne participe pas au financement des charges de copropriété. Son droit de vote est limité aux décisions qui impactent sa propriété (vote de servitudes…) ou le périmètre des droits réels (acquisition de bien, démolition partielle ou construction complémentaire).
Qui paie les charges de copropriété ?
Comme tout propriétaire vous devez payer les charges de copropriété. Elles comprennent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…
Faut-il payer la taxe foncière en tant que propriétaire d'un logement BRS ?
En BRS, vous détenez des droits réels sur le bâti et le foncier. En tant que propriétaire, vous êtes donc tenu de payer de la taxe foncière. Toutefois, en raison de la dimension sociale du dispositif, certaines communes peuvent choisir d’appliquer un abattement sur la taxe foncière (allant de 30% à 100%)
3 - LOCATION, TRANSMISSION, REVENTE D’UN LOGEMENT ACQUIS EN BRS
Est-il possible de mettre son logement acquis en BRS en location ?
Le logement doit être occupé par le propriétaire à titre de résidence principale, conformément à la loi. Si le propriétaire ne peut plus occuper le logement à titre de résidence principale, il doit le revendre dans les conditions fixées par le BRS.
Est-il possible de mettre son logement BRS en location saisonnière ?
Ce n’est pas possible la location saisonnière est strictement interdite dans le cadre du Bail Réel Solidaire avec Breizh Coop.
Est-il possible de mettre en vente ou louer sa place de stationnement librement dans le cadre du BRS ?
Cela n’est pas possible, en effet, les Droits Réels sur vos différents biens (logement, cave, cellier, garage, place de stationnement) ne peuvent pas être dissociés, ce qui signifie que vous ne pouvez pas les vendre séparément ou les louer.
Sous quel délai après la signature du BRS, peut-on revendre son logement BRS ?
Il n’y a pas de délai minimum, vous êtes libre de mettre en vente votre bien immobilier à tout moment. En revanche, le prix de vente du logement est encadré par la loi et les modalités de votre BRS. Le nouvel acquéreur doit respecter les conditions de ressources du BRS et acquérir le logement à titre de résidence principale.
Quelle est la procédure pour revendre son bien en BRS ?
Dans le cadre du BRS, la revente du bien est strictement encadrée. Le propriétaire doit obligatoirement contacter l’OFS Breizh Coop pour déterminer la valeur maximale de revente autorisée.
Une fois cette valeur établie, vous pouvez faire appel à une agence ou publier une annonce en ligne. L’acquéreur devra cependant répondre aux critères d’éligibilité du BRS, c’est à dire respecter les plafonds de ressources et faire du logement sa résidence principale.
Peut-on faire une plus-value lors de la revente d’un logement acquis en BRS ?
Dans un contexte où l’accès au logement devient de plus en plus difficile, l’un des principaux objectifs du BRS est de garantir des logements abordables sur plusieurs générations. Ce dispositif se veut anti-spéculatif, c’est pourquoi le prix de revente est encadré.
L’OFS détermine ce prix en tenant compte de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL) entre la date de la signature de l’acquisition et la date de la cession. Il sera également possible de prendre en compte le montant des éventuels travaux d’amélioration, selon les conditions du contrat BRS.
Que se passe t’il en cas de décès ?
En cas de décès du propriétaire, ses ayants droits peuvent hériter du logement. Si l’ayant droit répond aux critères d’éligibilité (plafond de ressources et affectation du logement à titre de résidence principale), il pourra occuper le logement dans les conditions fixées par le BRS. Il bénéficiera alors du rechargement du BRS à sa durée initiale.
Dans le cas contraire, il dispose d’un an pour revendre le bien à un ménage éligible qui sera lui-même agréé par L’OFS. Si l’héritier rencontre difficultés à revendre le bien, il pourra se rapprocher de L’OFS BREIZH COOP pour être accompagné dans ses démarches.
Que se passe-t-il en cas de décès de l'un des conjoints du ménage ayant acquis le logement BRS ?
En cas de décès de l’un des conjoints (mariage ou PACS), aucune condition d’éligibilité
n’est requise pour le conjoint survivant, il peut continuer à occuper le logement à titre
de résidence principale.
Que se passe-t-il si l’acquéreur dépasse les plafonds de ressource une fois dans son logement ?
Le dépassement des plafonds de ressources n’entraîne pas de résiliation du BRS, mais il sera nécessaire de respecter les autres conditions du contrat.
L’OFS peut-il résilier le contrat BRS ?
Cela est possible uniquement en cas de non-respect des obligations contractuelles auxquelles l’acquéreur s’est engagé. L’OFS peut alors engager une procédure en résiliation du BRS et il sera alors indemnisé par l’OFS selon les conditions prévues au contrat.